2021郑州楼市的“变”与“不变”
2021/3/24 10:04:44 来源：86写字楼网
摘要: 同一个市场相同的政策，不同的人也会有不同的解释。就像限购，有人认为限购的东西说明才有价值，有些人认为限购的目的就是打压其不合理性，于是，就产生了分歧。但是，刚开年的2021年还是给了我们很多意外，从金融端到政策端，再到如今的供地政策集中调整，变化成为了主旋律。
同一个市场相同的政策，不同的人也会有不同的解释。就像限购，有人认为限购的东西说明才有价值，有些人认为限购的目的就是打压其不合理性，于是，就产生了分歧。
但是，刚开年的2021年还是给了我们很多意外，从金融端到政策端，再到如今的供地政策集中调整，变化成为了主旋律。
2021年的郑州楼市有哪些“变”与“不变”，仅供大家参考。
一、5个变化：盯紧市
人心浮动，主要的原因还是楼市的不确定性。
但是作为购房者，无论自住还是投资，首先需要明确自身的需求是什么，能承受什么样子的价位。
变化1：
普涨时代结束，除重点板块外郑州城建回头看。
郑州房价的上涨，过去几年几乎没有逻辑可言，甚至出现过绕城外的价格高于四环内的同品质项目价格。
但是类似的市场非理性行情注定不可持续。
全球放水，通胀预期，买房子等固定资产作为投资没有问题，越是稀缺其价值越大。但是最大的变化是过去几年的人口大规模的粗暴导入是很难持续的。
郑州有一亿河南人做后盾，单核发展。东有青岛济南，北有北京天津，南有武汉长沙，西有西安成都，对于外省人口的吸附能力有限。
最直接的体现就是，郑州这两年的租房市场萎缩的特别明显，一方面是由于大批量交房缓解了租房压力，但是人口导入很明显已经不可能跟五年前相比较了。
未来，抢人口才是最关键的。
郑州想要留住现有人群，加快四环以内核心区的建设，查漏补缺才是重点。所以，2021年郑州的重点建设工程中，主城区的占比相当高。
对于购房者，房子买哪里，应该很明确了。
变化2：
捡漏的机会越来越少，项目分化越来越严重。
之前做项目同样的地块同样的产品价格相差不大，在二手房市场会有差距但是不会太离谱，但是未来这个趋势必将改变。
一个是产品层面。
在设计上是纯高层还是高低配，户型设计上是否用心了，包括用材以及后续的园林绿化等等，颜值即正义，时间越久，劣势被放大的同时优势也在不断被认可。
另一个是服务层面。
这个就是我们所说的软实力，从销售到后期的物业管理，能否给业主想象中的生活场景才是重中之重。
把房子简单地理解成建筑物的开发商，没有未来，在二手房的保值增值上也没有可取之处。
永远不要为了便宜而购买，产品背后的价值点才是关键，尤其是核心价值点。
变化3：
租房市场长期横盘，二手房市场期待政策市。
郑州的租房市场遇冷短时间内不会有大的改善，一个是年轻人来郑州的需求端没有保持较快增长，一个是供应端，海量商品房，安置房以及公寓相继入市的必然结果。
短时间内，误解。
二手房市场遇冷的主要原因，一个是郑州20%的差额税可以说是前无古人，一个是超高的税费成本及隐性风险导致的新房二手房市场价值倒挂。
政策风向如果没有改观，短时间内也不会有大的改变。
可住，可租，可售。购房三原则，短时间来看可住的需求是放在第一位的。
这也就意味着，作为购房者无论是投资还是自住，都要考虑到资金的时间成本，现金流很重要。
变化4：
稀缺度在集中，教育及交通配套还是重中之重。
这个变化一直都在，现在最大的变化就是更明确更现实了而已，变量之中价值就实现了转移。
交通的重要性不言而喻，双地铁总是要好过单地铁，包括地铁覆盖区域不同价值也大有不同。
除了房价，房租上体现的更加明显。
其次是教育，抽签，摇号，划片等等政策层出不穷，一方面是都不能输也输不起，一方面是政策的多变性导致的不确定性。
这个时候，大家要思考的是成本，也就是沉没成本和隐性成本：为了一个学位或者好的学校，你愿意出什么价？
一方面，是稳定的学区房价值不断被放大，另一方面，则是在新房等领域赌一把会输的概率也很高。
批发的外国语，流水的伊河路。切记搞清楚分校，联合办学还是挂牌，否则被收割的概率会很大。
变化5：
资源的聚集效应在放大，能买北上广深不买郑州，能买郑州的，别回老家。
国内的城镇化发展，趋势的变化已经越来越明显：日韩化。这个趋势短时间来说基本上是不可逆的。
这也就意味着郑州未来的发展是朝着大都市圈的思路发展的，不以人的意志为转移：无论你如何限制户口，车牌号有多难摇。
为什么？
因为资源在这里，最好的学校和医疗资源，更多的选择。真正意义上的资源不在于你每天使用多少次，而在于你需要的时候随时能够兑现。
所以，高段位的上车，就是加快了你的财富积累速度，未来全国的楼市很多地方会成为下一个鹤岗，但是也会有少数几个日本的东京，韩国的首尔类似的都市圈，房价依然很高。
所以，要回老家，那里的不动产是真正意义上的“不动产”，没有流动性，你的财富就被锁定了。
变化6：
贷款越来越严格，珍惜首套贷资格。
我们始终强调首套房，能达到30年期限的这种贷款是国家给的福利政策一定要珍惜，尤其是刚需第一套房切记跳一跳。
能买150的就别省着看120的，资质不用，过期作废。
2021年全球大放水几乎已经成了定局，为了降低金融的系统性风险，贷款利率上升是大概率事件，与此同时经营贷肯定会受到严查。
一升一降之间，对于购房者的资金成本将是成倍的增加。
优质资产，首套贷能满贷的就满贷，不要为了长期看不是事儿的利息给欺骗了。
二、4个不变：直视本质
市场变化太多，但是楼市发展的内在逻辑很难改变，楼市的发展有自己的节奏，市场上的资金也都是绝对足够聪明的资金。
为什么如此高压之下，北上广深的经营贷还能做得风生水起：因为中间有利差，足够大的利差。
但是房子能不能买？怎么买？必然符合其基本的经济学逻辑。
不变1：
土地财政没有更好的替代解决方案之前，房地产不会也不能出问题。
房地产说透了技术含量很低：找钱，拿地，盖房子，卖房子。
然后就是周而复始，钱的利息低一些，拿地位置好一些，盖的快一些，卖的贵一些。然后你就成了头部房企。
问题是不是自己的钱，土地公开的，盖房子大多数也都是那几个老大哥，卖房子也很多都是外销团队。
但是其中赚大头的并不是房企，而是地方和金融机构，而金融机构他姓赵。
印了这么多的钱能去哪里，菜市场吗？
房地产上下游从金融到设计再到建设和销售甚至于到了二手房领域解决了多少人就业？
如果不让卖地，城市建设需要的大量资金如何解决，靠税收吗？
这个逻辑想清楚了，你就会发现这个游戏在没有好的替代品出来之前必须还是要继续。
后来者买的房子为什么贵？因为前面的人出钱把路修了，地铁通了，高架建上去了，学校开始招生了……
所以说，核心区域的房子价值就在于配套价值和流动性，而越来越多的财富也会被冻结在那些逐渐衰落的中小型城镇，这个过程目前还是基本无解。
不变2：
调控依然持续，目标不变。
房住不炒，这是楼市未来的长期逻辑。
炒的核心在于非理性加杠杆，你用100万的资金去撬动1000万的房产，那就意味着900万的风险是金融机构在扛着，这个问题必须要解决。
准确来说，这解决的是一个公平性问题。
贷款，购房资格，再到限售，提高二套利率，征收差额税等等，基本上都是在保金融。
因为钱太聪明了，闷头往前冲的最终结果就是一块玩完，这个损失我们承担不起，所以只能为了大多数人的安全，牺牲掉一小部分人“放大杠杆”的权利。
不变3：
好房子始终稀缺，学会置换。
这个问题其实不需要展开，郑州不缺房子缺的是好房子，现在是这样，未来这一趋势会更加明显。
所以，买房子的时候，记得买好的。
好的楼栋，好的户型，好的楼层，新房上不会贵很多，但是在二手房交易的时候，增值更大，而且变现也会容易不少。
而且，即使是自己住的房子，也要以置换的眼光来要求自己，因为不动产需要“动”起来。
就像一部电子产品，比如手机，使用一段时间之后真正的聪明人会在其还没有完全退出市场的时候转手卖掉，加点钱换新款，而不是等其价值完全蒸发后再换，因为一个完全旧手机，留着也没用。
不变4：
买房逻辑不变，明确需求后再看房。
2010年，闭着眼睛买房，反正都会涨。
2015年，避开那些明显有问题的就行。
2017年至今，要学会挑着买，买合适的，买不犯错的。
对于绝大多数人，2021年的变数很多，买房子无论是投资还是自住一定要明确需求，知道自己要什么，能否承受得住波动为主。
买对了自然是千好万好，买错的风险你是否能够承担得起才是重点，尤其是刚需，如果第一套房买错，翻身的时间就会被无限期拉长。
真正的聪明人，都知道自己需要的到底是什么。
三、了解市场的前提是了解自己的需求，以及目的。
针对不同的购房人群，一定要有明确的选房策略，以及风险评估。
1、刚需自住
把自己的需求列表明确，比如区域是否有限制，户型和面积，以及交房时间等等，包括地铁学校等外在配套，哪些能放弃哪些又坚决不能妥协，缩小范围。
其次，就是做预算。一个是首付一个是月供，最好能够有一个详细的现金流控制表，精确到每个月，包括资金来源等。
然后就是看，一定要多，别嫌麻烦，因为第一套房是起点，基本上决定了你短时间至少5年时间的居住条件，以及后续的改善起点。
2021年，三环内为数不多的项目，无论是特价还是促销，眼观六路耳听八方准备好钱，随时做好准备。
2、改善人群
郑州的改善盘一直是断层的，不缺刚需不缺顶豪。周边环境还行，品牌过得去，小区品质和归还能够拿得出手的不多。
再加上新房的限购，二手房的差额税，对于改善群体很不友好。但是，改善的需求还是在的，郑州好几个不错的改善盘2020年卖的都风生水起。
所以，改善人群也要明确偏好之后，筹集资金，想办法解决购房以及贷款问题，毕竟碰到好的项目很难，错过了就更可惜。
3、投资客
新房和二手房存在倒挂，但是这个倒挂你要确定能否兑现出来利润，否则一切都是纸面财富。
投资二手房，要考虑到限售以及贷款情况，其中资金占用的情况会比较严重一些，尤其是二手房出售20%的差额税也会吞没掉不少利润。
新房的话要盯紧了周边的供需，一个是潜在在售项目，一个是未来规划落地情况。
投资，务必要做最坏的打算。
比如交房周期，禁售时间，贷款利息以及交易税费等等，一定要确保现金流的安全。
公寓，商铺， 写字楼 一个是价格，一个是你的专业程度，
如果这两个不是问题你再考虑，至少在现阶段的郑州，风险还是挺高的，自认没有专业技能的，资金实力足够充裕的尽量不要碰。
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